Un financier peut-il légalement figurer sur le titre foncier d’une famille au Cameroun ?

Pourquoi cette question fait-elle débat ?

Depuis quelque temps, plusieurs publications sur les réseaux sociaux s’interrogent sur la présence de partenaires financiers sur des titres fonciers initialement familiaux. Certains estiment qu’un financier, parce qu’il n’appartient pas à la famille, ne devrait jamais y figurer.

Cette question mérite une réponse sereine et nuancée. Un partenariat foncier peut prendre plusieurs formes, et toutes les situations ne doivent pas être confondues.

Quels textes faut-il prendre en compte ?

Chaque opération doit être analysée à la lumière des textes suivants :

• l’ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, complétée par une loi de 1980 [référence à vérifier] ;

• le décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier, modifié notamment par le décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005 ;

• les textes, instructions et mesures administratives du MINDCAF applicables en 2025 et 2026 (simplification, sécurisation, suivi des procédures foncières et cadastrales).

Ces textes encadrent l’immatriculation, la sécurisation des droits, les procédures cadastrales, le morcellement, les mutations et les formalités administratives. Leur application doit être vérifiée au cas par cas : selon la nature du terrain, la situation juridique des parties et les instructions réellement en vigueur au moment de l’opération.

1. Le consentement de la famille est-il indispensable ?

Oui, c’est le point de départ. Un financier ne peut pas, de sa propre initiative, faire inscrire son nom sur le titre foncier d’une famille sans fondement juridique valable.

Le titre foncier est la preuve officielle des droits réels inscrits sur l’immeuble. Une inscription obtenue frauduleusement, sans l’autorisation des titulaires des droits ou en violation des procédures légales, est irrégulière. Selon les circonstances, elle peut être contestée, retirée ou annulée.

Une famille peut-elle, de son plein gré, s’associer à un financier ?

Oui, et c’est fréquent. De nombreuses familles possèdent un patrimoine foncier important mais n’ont pas toujours les moyens de financer l’immatriculation, le bornage, le lotissement ou la valorisation de leurs terres. Elles peuvent alors solliciter un partenaire financier et lui céder des droits immobiliers en contrepartie de ses investissements.

Ce financier peut être une personne extérieure à la famille, un voisin qui exploite déjà une parcelle contiguë (seul ou avec d’autres), ou une personne qui exploite une parcelle appartenant à une ou plusieurs familles.

La seule présence d’un financier sur un titre prouve-t-elle une irrégularité ?

Non. Le Code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits (article 1134, sous réserve des évolutions législatives et de la jurisprudence). Mais cette règle se combine avec les règles impératives du droit foncier : un contrat ne peut pas produire un transfert de propriété contraire aux formalités légales.

Encore faut-il que :

• le consentement soit réel, libre et éclairé ;

• il soit donné par les personnes juridiquement habilitées, dans le respect des droits de tous les ayants droit ;

• les droits aient été régulièrement acquis ;

• les procédures applicables aient été respectées.

2. Certains financiers ont-ils acquis des droits avant l’immatriculation ?

Oui. Une famille peut, pour faire face à un besoin financier, conclure une cession avec un investisseur avant même le lancement des procédures techniques. Le financier prend ensuite en charge l’immatriculation, le bornage, le lotissement ou la régularisation. Sa prétention repose alors sur les droits qu’il a pu acquérir légalement (une part, une quote-part, des droits régulièrement cessibles), et pas seulement sur le financement des travaux.

Il faut pourtant distinguer :

• une acquisition régulièrement constituée, et

• une simple promesse de cession ou un accord sur des terres non encore immatriculées.

Le financement ne crée pas automatiquement la propriété. Une convention privée ne suffit pas nécessairement à transférer un droit réel immobilier. L’ordonnance de 1974 distingue le domaine national, le domaine public et le domaine privé : les droits qui peuvent être reconnus, cédés ou immatriculés ne sont pas les mêmes selon la nature juridique du terrain.

Avant toute opération, les parties doivent vérifier :

• la situation juridique du terrain ;

• l’identité des titulaires ;

• l’existence d’éventuelles oppositions ;

• la qualité des représentants ;

• la régularité des actes envisagés ;

• les exigences administratives en vigueur.

3. Quels sont les modèles de partenariat possibles ?

Il n’existe pas un seul modèle. Le financier peut être :

Dans certains cas, le titre est établi au nom de plusieurs personnes, selon les droits régulièrement reconnus. Dans d’autres, le financier ne devient pas immédiatement propriétaire mais bénéficie d’une créance, d’une garantie ou d’un droit contractuel à une attribution future. Parfois, plusieurs familles s’associent avec un ou plusieurs investisseurs pour immatriculer un ensemble foncier, puis se répartissent les droits.

Chaque situation doit donc être examinée séparément. La question essentielle est : quelle est la nature exacte du droit détenu par le financier, quelle en est l’origine, et la procédure suivie est-elle conforme ?

4. Un financier peut-il être payé en terrains ?

Oui, c’est fréquent. Le partenaire supporte les dépenses de régularisation et de valorisation (opérations cadastrales, travaux techniques, frais administratifs, études, déplacements) et reçoit, après les travaux, une rémunération en parcelles ou une quote-part des terres.

Il n’existe aucun pourcentage universel. La répartition dépend de l’importance des investissements, des risques supportés, de la durée du partenariat et des engagements pris. Ce qui compte, c’est que la contrepartie soit clairement définie, librement acceptée, proportionnée et juridiquement réalisable.

La convention doit préciser :

• les dépenses prises en charge ;

• les obligations de chaque partie ;

• les délais ;

• les superficies ou quotes-parts prévues ;

• les conditions de partage ;

• les conséquences d’une inexécution.

Les articles 1108 et suivants du Code civil exigent un consentement valable, la capacité des parties, un objet certain et une cause licite. Une convention peut donc être contestée si le consentement est vicié, si le signataire n’avait pas qualité pour engager les ayants droit, ou si l’objet est juridiquement impossible. L’article 1135 ajoute que les conventions obligent à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation. Ces règles protègent à la fois le financier qui a tenu ses engagements et la famille face aux clauses obscures ou disproportionnées.

5. Pourquoi certains financiers veulent-ils devenir indivisaires ?

Dans certains partenariats, le financier supporte des dépenses importantes pendant plusieurs années, assume les risques financiers et suit les démarches administratives et cadastrales. En contrepartie, les parties peuvent convenir d’une rémunération en parcelles ou d’une participation à la propriété indivise.

Chaque indivisaire détient une quote-part de l’ensemble du bien, sans pouvoir prétendre, avant le partage, à une portion matériellement individualisée (sauf accord contraire). Selon le principe rattaché à l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision.

Dans la pratique, des difficultés reviennent souvent après plusieurs années de financement :

• désaccord sur la superficie à attribuer ;

• demande de renégociation à la baisse d’une quote-part pourtant prévue ;

• retards d’attribution ou nouvelles conditions imposées ;

• actes de disposition envisagés sur des terrains déjà engagés ;

• décès des représentants familiaux signataires, suivi de contestations par certains ayants droit.

C’est pour prévenir ces situations que certains financiers cherchent, avec l’accord des titulaires des droits, à sécuriser juridiquement leur participation dès le départ. Il ne s’agit pas forcément de s’approprier le patrimoine familial, mais parfois de protéger un investissement important. Cette volonté de sécurisation ne peut toutefois jamais justifier une inscription frauduleuse ou une appropriation supérieure aux droits réellement acquis.

6. Pourquoi associer les ayants droit aux conventions ?

Certaines familles et certains financiers font intervenir les héritiers connus, les représentants habilités et les autres personnes concernées. L’objectif est d’éviter qu’après le décès d’un représentant familial, le partenariat soit contesté au motif que certains ayants droit n’en avaient pas connaissance ou n’y avaient pas consenti. Cela favorise la transparence et prévient les litiges.

Mais attention : la signature de plusieurs membres de la famille ne remplace pas la vérification de leurs qualités juridiques et ne dispense pas des formalités de transfert ou de constatation de la propriété.

Lorsque le bien relève d’une succession, il est prudent de vérifier les actes d’état civil, les actes de notoriété, les éventuelles décisions judiciaires et les pouvoirs des mandataires. Un héritier ne peut pas, seul, engager l’ensemble des ayants droit sans mandat ou qualité suffisante. Un protocole signé par une personne sans pouvoir expose l’opération à une contestation, notamment par les héritiers non représentés.

7. Sur quel fondement juridique la sécurisation doit-elle reposer ?

Une convention de financement ne suffit pas, à elle seule, à autoriser l’inscription d’un financier comme propriétaire sur un titre foncier. Cette inscription doit reposer sur un droit réel valablement constitué et sur une procédure conforme, accomplie auprès des autorités compétentes avec les pièces requises.

Lorsque la situation du terrain le permet, les parties peuvent envisager une acquisition de droits indivis régulièrement formalisée, des garanties juridiquement admissibles ou des modalités précises de partage après l’immatriculation. L’objectif peut être de garantir que les investissements seront rémunérés conformément aux engagements, pas de prendre le contrôle du patrimoine familial.

Deux règles essentielles :

• Le financement des travaux ne crée pas automatiquement un droit de propriété.

• Le consentement familial ne permet pas de contourner les règles impératives relatives à l’immatriculation, à la cession, au morcellement ou à l’établissement des titres.

La loi n° 80/22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale sanctionne certaines occupations, ventes, cessions ou opérations irrégulières. Il faut donc éviter toute présentation trompeuse, toute double cession, toute occupation sans droit et toute opération en dehors des procédures légales. Selon les faits, une fraude, un faux, un usage de faux, une escroquerie ou un abus de confiance peuvent engager la responsabilité civile ou pénale de leurs auteurs. La qualification dépend des faits établis et relève des autorités compétentes.

8. Comment sortir de l’indivision ?

Lorsque le financier a régulièrement acquis des droits indivis, les parties peuvent envisager, à l’issue des travaux, un partage amiable, afin que chacun dispose de la portion qui lui revient. Sous réserve des conditions légales et techniques, cela peut conduire à des titres fonciers distincts. Chaque indivisaire peut alors administrer, valoriser ou céder ses parcelles dans le respect de la réglementation.

Cette sortie d’indivision doit respecter les droits de tous les indivisaires et les formalités requises. Elle ne permet pas de contourner les exigences légales du morcellement, les frais réglementaires ou les formalités d’établissement des titres. Le partage doit tenir compte des règles d’urbanisme, des servitudes, des voies d’accès, des superficies minimales éventuelles et des prescriptions techniques de l’administration foncière.

9. La protection doit-elle être réciproque ?

Oui. Il existe des familles qui respectent parfaitement leurs engagements et des financiers sérieux qui exécutent leurs obligations avec loyauté. Mais des abus peuvent survenir de part et d’autre.

• Une famille ne devrait pas être privée de ses droits par une inscription frauduleuse, une clause déséquilibrée ou une appropriation dépassant les droits consentis.

• Un financier qui a régulièrement investi sur la base d’un accord valable ne devrait pas être privé arbitrairement de la contrepartie convenue.

• Un investisseur ne doit pas être protégé au détriment des familles qui ont signé des engagements disproportionnés, mal expliqués ou obtenus dans des conditions contestables.

En cas d’inexécution, la partie lésée peut, selon les circonstances, demander l’exécution forcée, la résolution du contrat, des dommages-intérêts ou toute autre mesure prévue par la loi et le contrat.

Un partenariat foncier équilibré doit garantir :

• le consentement libre et éclairé des parties juridiquement habilitées ;

• la transparence sur les dépenses, les engagements et les contreparties ;

• le respect des droits de tous les ayants droit ;

• la protection des investissements effectivement réalisés ;

• la définition précise des superficies ou droits revenant à chacun ;

• la traçabilité des dépenses ;

• des modalités de contrôle et de reddition des comptes ;

• le respect des procédures légales d’immatriculation, de cession et de partage ;

• la prise en compte des textes et mesures du MINDCAF applicables en 2025 et 2026 ;

• la préservation des droits des personnes vulnérables ou absentes ;

• des mécanismes de règlement des différends.

Notre position

Les partenariats fonciers entre familles et investisseurs sont un mécanisme important de mobilisation de capitaux, de sécurisation et de valorisation du patrimoine immobilier au Cameroun, à condition d’être juridiquement encadrés, transparents et respectueux des engagements librement consentis.

• Nous ne cautionnons pas l’inscription frauduleuse d’un financier sur un titre foncier.

• Nous ne cautionnons pas davantage qu’une famille, après avoir bénéficié d’investissements régulièrement convenus et réalisés, refuse sans fondement valable d’exécuter ses obligations.

En résumé : la vraie question n’est pas de savoir si le financier porte le même nom que la famille. C’est de savoir : sur quel fondement juridique intervient-il ? Quels droits a-t-il acquis ? Quels engagements ont été pris ? Les personnes habilitées ont-elles consenti ? Les textes et mesures du MINDCAF en vigueur ont-ils été pris en compte ? Les procédures légales ont-elles été respectées ?

Le consentement est indispensable, mais il doit s’accompagner du respect de la loi. Le financement mérite protection, mais il ne remplace pas le droit de propriété. La famille mérite protection, mais elle doit aussi respecter les engagements librement souscrits.

Le foncier ne doit pas être un terrain de méfiance entre les familles et les investisseurs, mais un espace de partenariats responsables, équilibrés et juridiquement sécurisés.

Sources : ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 ; décret n° 76/165 du 27 avril 1976 ; décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005 ; loi n° 80/22 du 14 juillet 1980 ; Code civil ; textes et mesures du MINDCAF.